En Chile, las inmobiliarias ofrecen tres modalidades de compra: en blanco, en verde y entrega inmediata. Aunque muchos compradores conocen las diferencias comerciales, pocos entienden que cada modalidad implica reglas legales distintas, garantías particulares y niveles diferentes de protección para el comprador.
Este artículo explica —de manera clara y con base legal— qué exige la normativa en cada caso, qué documentos deben entregarse y cuáles son los riesgos o responsabilidades involucradas.
1. Comprar en blanco: implicancias y obligaciones legales
Comprar “en blanco” significa adquirir un departamento antes de que empiece la construcción o cuando solo existen anteproyectos aprobados.
Desde el punto de vista legal, esta modalidad exige protecciones adicionales.
Principales exigencias legales:
- Póliza de garantía o boleta bancaria para asegurar la devolución del dinero si el proyecto no se ejecuta. Es obligatoria por Ley Nº 19.496.
- Entrega de documentos oficiales, como:
- Plano preliminar del proyecto
- Anteproyecto aprobado por DOM
- Certificado de factibilidad
- Condiciones suspensivas en la promesa, especialmente la aprobación del crédito hipotecario.
Riesgos legales a considerar:
- Cambios en planos o superficie útil.
- Plazos más extensos de entrega.
- Requiere un análisis riguroso del desarrollador y de la póliza.
¿Para quién es recomendable?
Compradores que buscan precio más bajo y más meses para pagar el pie, asumiendo un mayor periodo de espera y variabilidad.
2. Comprar en verde: obligaciones legales y nivel de protección
Comprar “en verde” implica que el proyecto ya está en construcción, con un avance físico verificable.
Aunque es más seguro que comprar en blanco, también tiene exigencias legales específicas.
Principales exigencias legales:
- Acreditación del avance de obra: la inmobiliaria debe demostrar el estado actual del proyecto.
- Póliza de seguro o boleta bancaria para proteger el dinero dado en promesa.
- Información clara y verificable:
- Planos aprobados
- Memoria de cálculo
- Documentos autorizados por DOM
Riesgos legales a considerar:
- Modificaciones menores al diseño final (permitidas bajo norma).
- Atrasos por factores constructivos.
¿Para quién es recomendable?
Personas que quieren menos incertidumbre, pero aún necesitan flexibilidad de pie en cuotas.
Entrega inmediata: efectos legales y garantías
Comprar con entrega inmediata significa que el departamento está terminado, listo para escriturar y recibir.
Aquí el enfoque legal cambia: ya no se trata de proteger el dinero invertido antes de construir, sino de garantizar la calidad del inmueble entregado.
Principales exigencias legales:
- Revisión del estado real del departamento antes de firmar la escritura.
- Estudio de títulos completo, respaldado por el banco.
- Aplicación efectiva de las garantías legales de la Ley General de Urbanismo y Construcciones:
- 10 años: fallas estructurales
- 5 años: fallas en instalaciones
- 3 años: terminaciones
Riesgos legales a considerar:
- Problemas detectados en postventa.
- Tasación inferior al precio pactado (puede afectar crédito).
¿Para quién es recomendable?
Compradores que buscan mudanza rápida o inversionistas que necesitan arrendar de inmediato.
Cuadro comparativo legal
Diferencias legales entre comprar en blanco, verde y entrega inmediata
| Aspecto legal | En blanco | En verde | Entrega inmediata |
|---|---|---|---|
| Estado del proyecto | No hay obra iniciada; anteproyecto aprobado. | Obra en desarrollo, avance verificable. | Obra terminada, lista para entrega. |
| Documentación obligatoria | Anteproyecto DOM, planos preliminares, factibilidades, póliza. | Planos aprobados DOM, memoria de cálculo, avance de obra, póliza. | Recepción final DOM, planos definitivos, manual del propietario. |
| Protección del pie | Póliza/boleta obligatoria para asegurar devolución si falla el proyecto. | Igual que en blanco: obligatoria por ley. | No se requiere póliza; el bien ya existe. |
| Riesgos legales | Cambios en diseño, retrasos, mayor incertidumbre estructural. | Ajustes menores permitidos, eventuales atrasos constructivos. | Problemas de postventa, diferencias de tasación. |
| Estudio de títulos | Se realiza más adelante, cuando exista avance suficiente. | Similar a blanco; depende del avance. | Inmediato: revisión completa antes de escriturar. |
| Plazos de entrega | Largos; dependen del inicio de obra. | Medios; dependen del avance. | Inmediatos o muy cortos. |
| Garantías legales | 10/5/3 años, activan al recibir la vivienda. | 10/5/3 años, activan al recibir la vivienda. | Activan de inmediato. |
| Seguridad jurídica | Media-Alta (depende de la inmobiliaria). | Alta (obra avanzada). | Muy alta (inmueble terminado y verificable). |
Cada modalidad implica un nivel distinto de protección legal y riesgo.
Lo clave es entender qué documentos debes exigir, cómo se protege tu inversión y en qué momento se activan tus derechos como comprador.
- En blanco: mejor precio y más meses para pagar → más revisión legal.
- En verde: equilibrio entre seguridad y financiamiento.
- Entrega inmediata: máxima certeza legal → cuidado con postventa.
¿Por qué elegir una inmobiliaria confiable importa?
Independientemente de la modalidad que elijas —blanco, verde o entrega inmediata— el factor más importante para proteger tu inversión es trabajar con una inmobiliaria seria, transparente y con respaldo real.
En CISS, cada proyecto se desarrolla con altos estándares técnicos y un compromiso sólido con la seguridad jurídica del comprador. La documentación se entrega de forma clara, las garantías se respetan y el acompañamiento es permanente en todas las etapas del proceso: desde la promesa hasta la escrituración y la postventa.
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